近年来，随着经济的发展及城市化进程的加快，小区已逐渐成为人们的主要居所，随之而来的物业服务类纠纷也频频发生，物业服务合同纠纷案件已呈明显增长态势。

    经了解，张家港城区共有百余个小区，物业管理公司数十家。几乎每个小区都存在物业纠纷，且矛盾日益严重，除已涉诉的纠纷外，大量潜在的纠纷也均在排队观望中，一旦全部进入诉讼程序，对于社会稳定的冲击隐忧极大。纵观这些案件，成因颇多：

    一是开发商遗留问题成为历史痼疾。主要表现在擅自改变小区规划、配套设施，房屋存在质量问题，物业服务与承诺不符等。由于大部分物业公司原系开发商出资成立，故对于相关历史问题有掩藏袒护之嫌，对于业主的权益受损情况往往装聋作哑、充耳不闻。而业主由于缺乏相关法律知识，会简单从情感上将物业公司与开发商混为一谈，既然历史问题无法解决，那就干脆拒交物业费，从而引发物业纠纷。

    二是物业服务质量问题亟待提高。部分物业公司在管理中确实存在瑕疵。具体表现在公共卫生、绿化、照明、安保、公共设施设备维护、车位管理等方面，物业公司的服务品质与合同承诺、业主的期望差距较大，甚至有云泥之别。任何小问题，譬如垃圾未及时清理、楼道防盗门损坏、车位被占、车辆被刮擦、装修问题等等，都会成为物业纠纷的导火索。

    三是物业服务合同的交付及明示告知行为不力。开发商将房产出售给业主后，物业公司在接受物业管理的同时，往往忽视或者不愿与业主交接物业服务合同的相关事宜。很多业主作为被告被物业公司告到法院后，往往在庭上称物业服务合同从未见过，对其中关系双方权利义务的条款内容更是一无所知，认为开发商与物业公司沆瀣一气、暗箱操作，从而更是不愿缴纳物业费用。

    四是业主委员会形同虚设。虽然相关法律明确规定业主委员会具有“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”的权利和职责，但在现实生活中，大多数业主不知道业主委员会是干什么的，部分小区十几年都未成立过业主委员会，有的甚至是物业公司的工作人员也加入了业主委员会。业主委员会的形同虚设以及错误配置，导致其居中协调、监督审查的职能没有发挥。

    事实上，审理物业纠纷案件虽有相关条例、司法解释可以适用，地方上也有相关规章可循，但随着社会经济的发展，物业管理中不断出现新问题新纠纷，固有的法规已很难满足审理的需求，法院在实际审理时在如何平衡双方的权利和义务也往往受制颇多、进退触藩。

    对此，张家港法院在审理物业纠纷案件中，摸索出了一整套可行有效的方法，并对物业管理行业提出了相关建议和要求。

    一是告诫物业服务企业应以服务质量为抓手，努力提升服务品质，以达到业主最大的满意。质量是企业生命，物业企业必须以高度的责任心为业主服务，为业主提供一个安全、整洁、舒适、温馨的环境。在人员配置、环境卫生、绿地维护、公共部位维修、安保设施维护等业主触目能视的方面，应服务完善到位，而物业费用收支分配、账目管理等隐形方面更要公开透明，从而真正赢得业主的信任。

    二是提醒业主应充分发挥业主大会、业主委员会的核心作用。物权法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”条款从法律上赋予了业主委员会合法的管理、处分能力。业主委员会作为业主充分发表意愿，行使业主权利的主要组织，应充分发挥对物业公司的监督职能及对小区公共事务的管理职能，对于有损小区公共利益的行为应予以制止，同时对于恶意拖欠物业费的业主也应加强沟通教育并依职权督促其缴纳。另外，对于物业企业的选择上，也应引入竞争机制，贯彻招投标制度，为业主迎来认真负责的优秀物业公司。

    三是发出司法建议，督促政府部门加强对开发商、物业企业、业主委员会的指导与监管。对于开发商，政府相关监督主管部门应履行职责把好验收关，严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收，包括规划中的绿地面积、公共用房、超市等配套设施项目的验收，通过行政管理促进开发商自律。对于物业公司，房管局物业中心应加强监管力度，对不依法从事物业服务的企业依法查处，推动物业服务企业管理的规范化。对于业主委员会，地方政府相关部门给予指导和协助。

    3月18日，张家港法院特地就物业纠纷案件召开了案件审理情况通报会，并邀请本地人大、政府部门、相关物业管理公司以及业主代表共同参加。该院通过审理延伸司法职能，力推物业服务行业健康发展，促使社会稳定、民众安居乐业。