重庆，因其复杂的地形和立体的城市景观，被称为“8D”魔幻之都。比如一栋看似普通的房子，从正面看有11层，侧面看12层，从背面看却变成了13层，究竟哪一层属于一楼？近日，重庆市沙坪坝区人民法院审理了一起极具重庆特色的物业服务合同纠纷案，原告重庆某物业管理公司与被告某商户针对应该按实际楼层还是名义楼层标准缴纳物业服务费产生了分歧，法院最终判决商户支付物业服务费6825元。

    重庆某物业管理公司系重庆市沙坪坝区某小区物业服务企业，向某系该小区某临街商铺的产权人。重庆某物业管理公司于2019年从上一家物业公司处接管该小区后，与小区业委会签署了《物业管理服务协议》，协议中对交纳物业费约定，非住宅负一层、一层物业费按建筑面积3元/月·平方米计收；二层、三层按照建筑面积2元/月·平方米计收。2024年1月1日至2024年12月31日，向某存在拖延支付物业费的行为，重庆某物业管理公司认为向某商铺的物业费应按3元/月·平方米计收，共计拖欠物业费6825元。向某则认为商铺房产证上登记为三层，物业费应按2元/月·平方米计收。因未能收取到向某商铺的物业费，重庆某物业管理公司将向某诉至法院。

    法院经审理查明，该建筑受到重庆山地地形影响，所处的地理位置有坡度起伏，特有地形导致名义楼层（以面对建筑物的主出入口处为参照，主入口处视为平层，自平层往上数出的层面数）与实际楼层（电梯、楼道标识牌所标示的层面数）不一致。该商铺的房产证上标明房屋的楼层为第三层，但法官现场勘验后发现，从该商铺正面来看，商铺位置位于人行道上台阶后的第一层，侧面人行道为斜坡，有一台阶通往负一层商铺，背面人行道坡度更大，与案涉商铺错开两层，导致其实际楼层（三层）与名义楼层（一层）不一致。

    法院经审理认为，根据物业服务合同的约定，案涉建筑按负一层、一层、二层、三层计收相应的物业费。结合法院现场勘验情况，负一层、一层商铺临街，客流量较大，通常具有更高的商业价值，物业费的计收标准相对较高，重庆某物业管理公司主张的案涉商铺的物业费计收标准符合合同当事人的真实意思。法院认定向某应按合同中约定的“第一层”的物业费计收标准即3元/月·平方米支付物业费，遂作出上述判决。该判决现已发生法律效力。

    法官判案，并非“纸面上”的功夫。如果“机械司法”将合同中的名义上的“一层”认定为实际上的“一层”，将与人民群众最朴素的价值观相违背。本案中，法官实地走访现场，探究物业服务合同的真实意思表示，综合一般人认知、物业服务费商业逻辑及既往履行情况最终“因地制宜”下判。

    在此提醒，在拟定和签署物业服务合同时，要确保内容明确和表意真实。要明确物业服务的内容与标准，对安保、保洁、绿化、工程、客服等服务领域进行量化约定；要明确物业服务费用构成及支付方式，对物业服务费用的计收标准、违约金、公共收益分配及催收等进行公式化约定。同时，要以小区的规划图、竣工总平面图、业主清册，共用部位、共用设施设备的运维保养资料等为客观基础，同时考虑到政府宏观调控、商业活动规律、市场价格波动等因素综合确定合同的权利义务条款。