《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《执行异议复议规定》第28条）赋予一般不动产买受人在符合一定法定条件时，优先于被执行人金钱债权人的法律地位。然而，由于司法解释未阐明该类法定优先权的实体性质与效力，加之裁判规则不明，司法实务中难免产生诸多分歧。鉴于此，本文通过中国裁判文书网的判决书为样本，探讨一般不动产买受人权利保护的现实困境及价值内涵，并就如何准确适用《执行异议复议规定》第28条提出完善之策。

一、基本情况及现实困境

　　以2020年至2024年为时间段，以《执行异议复议规定》第28条为法律依据，以“案外人执行异议之诉”“高级法院”“民事二审”“民事审判监督”“判决书”为关键词，中国裁判文书网共计检索到127篇判决书，其中，二审判决书102篇，再审判决书25篇；改判96篇，改判率高达75.59%，维持31篇，维持率仅为24.41%。（见图）

　　通过对上述样本的分析，可以看出，理论界及司法实践中对一般不动产买受人权利保护尚存在以下困境。

　　（一）实体法依据“一片空白”。何种民事权益足以排除强制执行往往是司法审判的争议焦点。案外人需通过主张对执行标的所享有的实体权利，以此对抗不当执行。从实体法与程序法相一致的视角来看，实体法没有为一般不动产买受人享有的权利提供坚实基础，仅由《执行异议复议规定》在执行程序中予以规制。而司法解释赋予的一般不动产买受人的法定优先权又突破了实体法既有的规则体系，从而造成此类案件审理中面临实体法的权利实现顺位与执行程序中权利保护顺序的冲突。

　　（二）权利性质“众说纷纭”。针对《执行异议复议规定》第28条中一般不动产买受人在法定条件之下具有排除申请执行人强制执行的效力，学界持续性地为其寻求正当化依据，试图透过准物权说或者物权期待理论等对不动产买受人优先地位正当化依据进行阐释。然而，由于上述学说存在严重缺陷，比如，“准物权说”不仅有悖于物权法定原则，而且与物权的绝对性相左；“物权期待理论”仅有不动产物权期待权之名，而无不动产物权期待权之实。理论上的分歧导致司法实践中一般不动产买受人享有的法定优先权排除强制执行规则存在滥用的态势。

　　（三）裁判规则“模糊不清”。《执行异议复议规定》第28条规定的司法审查要点较为原则，加之排除执行的实体规范不明，部分程序要件不清，虽然2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》有所涉及，部分省、直辖市高级人民法院，基于本辖区内的司法实践亦制定了执行异议之诉案件审理指南，但适法分歧仍多见。比如，某高院办理的A、B两件执行异议之诉案件中，A判决认为，案外人享有的权利优于申请执行人的金钱债权，属于足以排除强制执行的民事权益。而B判决则认为，案外人所依据的《执行异议复议规定》第28条系以牺牲普通金钱债权人的正当权利为代价，一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性。

二、价值内涵

　　（一）实现权利安定之目的。民事强制执行法作为公法，其根本目的是保障私权的安定。而权利的安定，一方面体现在债权人私权实现的安定，另一方面也体现在执行公法上的安定。简言之，国家强制力应恪守社会安定价值，尽可能避免将执行外的案外人不适当地卷入执行程序中。鉴于财产实体权属与权利外观的分离，在确定责任财产时，会不可避免地侵扰到案外第三人。因此，执行程序中应妥善处理好案外人社会安定与私权实现的关系。具言之，在强制执行中应考虑案外人权益是否会因执行措施遭受不当侵扰，特别是对不具归责事由的案外人，应给予民事强制执行法上的特殊保护。

　　（二）弥补登记功能之不足。我国学理与立法长期以来并未明确区分物权与债权制度，缺乏保护交易安全的价值理念和完备的不动产登记制度。因不动产登记制度缺失，通过支付价款、转移占有取得不动产所有权在事实层面得以被认可。此外，我国长期实施住房实物分配制度，房屋交易较为少见。房屋交易中买受人支付房款与实际使用管理房屋具有明确所有权归属的意义，不动产物权变动登记的实质性质为“行政确权”。由此可见，不动产买受人未进行不动产登记可能并非因为权利人的懈怠，而是长期以来不动产登记本身就未被赋予物权变动的法律意义。为了保护一般不动产买受人的期待利益，法律赋予不动产买受人的债权以特殊效力是立法者的理性选择。

　　（三）保护生存权之需要。住房问题关系到人的基本生存尊严，社会主义社会以不同形式的生产资料公有制为生存权提供保障。而财产是实现生存权的物质条件，为满足生存条件而要求获得财产，且不以生存者履行义务为前提。生存权远在财产所有权之上。因此，保护生存权的价值立场是立法和衡量法律正当性的重要标准。当不动产买受人举全家之财力支付购房款，却无法取得房屋所有权时，“住有所居”的基本生存需求难以实现，社会稳定将遭到破坏。当不动产买受人权利与其他利害关系人的权利发生冲突时，不动产买受人生存权处于绝对优先地位，司法裁判者在充分考量各方利益的基础上对其予以倾斜性保护，符合法理的发展逻辑和一般规律。

三、完善之策

　　（一）理论证成：事实物权论的合理阐释。在不动产买卖法律关系中，价款支付作为买受人的主要义务，交付占有作为出让人的主要义务，二者构成了对待给付关系，合同义务基本履行完成，仅仅欠缺登记环节。交付占有意味着实际支配权的伴随移转，不动产买受人由此取得了对标的物的占有、使用、收益的主要所有权权能，在不动产出让人取得房款后，出让人的所有利益均已实现，不动产的财产价值对其而言亦全部实现。更需指出的是，近年来司法实践对于《执行异议复议规定》第28条中的“占有”要件限缩得尤为严格，必须以买受人实际控制不动产为准。限缩后的“占有”与审判实务中法院认定事实物权人的占有极为相似，通常体现为长期、稳定、持续地居住或使用。基于此，笔者认为，将一般买受人享有的法定优先权用事实物权理论解释更具合理性。

　　（二）实务应对：第28条的限缩适用。《执行异议复议规定》第28条本质为请求出卖人转移过户登记的债权请求权。故相较于严格的物权登记要件，本条案外人之事实物权欠缺对外公示的外观。因此，在本条的适用上，若属于历史遗留的登记问题，即非因不动产买受人而无法办理过户登记的情况下，宜对案外人给予执行法上的程序保护，并肯定其是基于执行安定价值的考量。但若属于第28条其他情形时，因为本条具有一定的“隐蔽性”，他人难以知悉，必然在程序上不当阻碍申请执行人的债权实现。此外，若对本条不加以限缩适用，还会使该规则沦为被执行人与案外人恶意串通阻碍强制执行的手段。故而，不得通常性地将其作为排除强制执行的异议事由。

　　（三）裁判规则：排除条件的体系构建。根据《执行异议复议规定》第28条规定，金钱债权中一般不动产买受人主张排除执行的，应当对以下四项内容进行审查：

　　1.查封前是否签订合法有效的房屋买卖合同。一方面，人民法院应结合买卖双方间的沟通情况、看房、支付购房款、交付房屋、装修等时间节点以及中介等参与人员的证词等证据，综合认定合同签订日期。另一方面，从合同签订背景及双方磋商过程；合同约定及履行是否符合交易惯例；合同双方是否存在特殊身份关系或债权债务关系；购房款是否实际向出卖人支付；一方违约时，对方是否进行催告或提出过异议等方面对合同的有效性进行审查。

　　2.查封前是否合法占有系争房屋。当事人对买受人实际占有系争房屋的时间提出异议时，人民法院可以对房屋交接单、保安、物业或邻居的书面证明、水电费及物业费的缴纳主体、物业入住手续等进行审查判断，以确定买受人实际占有时间。

　　3.支付购房款情况。买卖双方自认购房款支付完毕的，人民法院亦应结合双方提交的证据审查购房款的实际支付情况；当事人通过案外人代为支付购房款的，还应审查是否系其他债权债务关系；当事人主张以房抵债方式支付购房款的，应审查原债权债务以及以房抵债合意的真实性、合法性，以及双方是否存在恶意串通等法定无效情形。

　　4.未办理过户登记的原因。根据司法解释的规定，该原因系“非因买受人自身原因”，司法实践中一般具有以下三种情形：一是对他人权利的轻忽。比如，“禁止转让特约”记载于不动产登记簿时，买受人因此无法办理不动产过户登记的，应当认定为买受人具有过错。二是对政策障碍的忽视，比如，买受人明知违反“限购令”，而依然购买房屋，导致无法过户，应认定系买受人自身原因造成。三是消极行使登记权利。买受人应当积极行使办理过户登记权利，具体包括：买受人积极向不动产登记机关提交过户登记申请的材料、买受人主动向出让人提出办理过户登记的请求、买受人以诉讼或仲裁的方式主张办理过户登记等。

　　（作者单位：浙江省衢州市中级人民法院）