近年来，人民法院不断加大不动产腾退交付的力度。然而，执行实践中，占有人拒不腾退、阻碍执行的行为屡见不鲜，严重损害司法权威和公信力。根据调研分析，笔者认为，主要存在以下难点：

    一是占有人对抗激烈。常见对抗情形有两种：一是被执行人安排体弱多病的老年人入住房屋，老年人拒不配合，因其身体情况一般慎重采取直接强制措施，并且要配备救治力量，给执行工作增加难度；二是被执行人及家属实施暴力对抗、煽动群体、制造舆论的行为，甚至以危险物品、自残、自杀等方式相威胁，给执行法院施加压力。

    二是动产清理搬离难。部分被执行人处于失联状态或者不愿在指定期限内搬离室内动产，导致动产长期滞留。执行法院通常会指定人员保管滞留物品，将产生额外的保管费用以及引起保管不当的风险。若案外人对不动产进行了装修或改造且未与被执行人明确约定权属，则双方易对装修添附价值产生争议，影响房屋腾退。另外，少部分案件需要拆除大型机械设备，将面临如何安全规范地拆除、如何尽量降低被执行人的财产损失、拆除后能否合法移交等难题。

    三是案外人执行异议多。人民法院在案外人执行异议审查期间不得对执行标的处分，已经进入强制腾退的则被迫延期。近年来，执行异议数量上涨。常见的异议人一类是以其对执行标的享有物权期待权为由请求排除执行，在此情形下，通常要进入案外人执行异议之诉进行实质审查，导致强制腾房程序延后。另一类是承租人希望通过执行异议申请带租拍卖。此种情况下会出现被执行人与承租人虚构租赁关系，将租赁合同倒签至执行标的被查封之前，恶意阻碍法院执行。

    四是买受人拒绝收房。重大瑕疵通常表现为不动产存在严重质量问题、非正常死亡事件、实物与公告不符等隐蔽性特点。人民法院仅能在拍卖公告中披露已知瑕疵，对于未知瑕疵，买受人也难以通过拍卖公告和看样环节全面掌握，竞拍成功后部分买受人会以重大误解为由拒绝收房。

    针对上述执行难点，笔者提出如下建议：

    一是全面调查财产情况。执行法院应当通过调取登记信息、实地勘验、入户调查等方式确定不动产的占有情况，若有老年人居住，应记录其身体情况、配合程度，进行初步释法工作。案外人占有的，核实其与被执行人的关系，审查其权利基础，对能否强制腾退进行预判。若占有人对执行措施并无对立情绪，仅要求给予宽限期限以便寻找住所的，经过充分的风险评估及比例原则的考量，可以要求其出具保证书，允许暂不腾退，待拍卖成交后搬离。另外，还应掌握房产存在的质量瑕疵、改造情况。在公告中充分披露，对瑕疵部分特别提示，附加专门文字说明及视频照片，让意向竞买人提前知晓。

    二是优化动产搬离程序。执行法院应当会同当地基层组织、公证人员、评估机构对室内遗留动产进行逐项清点、拍照录像，并制作清单附卷。若有案外人主张装修价值，要求其说明理由，提供租赁合同、装修合同、采购凭证等证据，从拍卖款中按比例保留装修价值。不动产内存放大型机械设备需要拆除的，应综合设备现状、技术条件、拆除成本等制作详细的拆除方案；如涉及特种设备，还需从施工单位资质、作业人员资格、行政许可手续等各个环节进行反复论证研判，确保拆除后可以合法移交。若大型机器设备与不动产形成不可分割的整体，拆除会严重影响整体价值，执行法院应采用“不动产﹢设备”整体拍卖模式。

    三是防范滥用执行异议。完善执行异议立案制度，要求异议人提供初步证据，对于异议被驳回后就同一执行标的的重复异议，应当不予受理。对于坚持行使异议权的，法院应采取签署保证书、发出风险告知书等方式告知滥用异议的后果，若被认定为滥用异议，将根据情节采取罚款、拘留等强制措施。加大法律释明力度，根据异议人主张的实体权利类型，甄别其背后实际追求的利益价值，如部分共有权人仅追求拍卖款，但其以为被拍卖后不会享有份额，执行法官应当释明若不动产无法分割，通常会进行整体拍卖，对拍卖款按照产权比例予以分割并保留共有权人份额，共有权人仍然享有拍卖款。对于承租人实际追求带租拍卖但主张排除房产拍卖的，因租赁合同一般不进行登记公示，执行法院应严格审查租赁权形成时间、承租人的占有使用情况、租金是否按时支付等要点，决定带租拍卖还是涤除租赁权，符合带租拍卖条件的，再进行释明。

    （作者单位：江苏省无锡市梁溪区人民法院）